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注意了 “唯一住房”不再是拒执挡箭牌!

发布时间:2019/06/11|来源:人民法院报|专栏:司法公信

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“唯一住房”执行难是司法实践中的大难题,很多“老赖”以名下房屋为“唯一住房”作为挡箭牌抗拒执行。到底“唯一住房”可不可以被执行?现实中,很多“唯一住房”早已超过生活必需的价值,通过强制执行和柔性执行相结合的工作方法,可以稳妥处理这类案件。  

住在豪宅不还贷款  

林某、连某夫妇以某小区一处220多平方米的豪宅为抵押,向银行贷款200余万元,逾期迟迟未还。银行诉至法院,法院依法判决林某、连某夫妇在规定期限内还清银行贷款并支付利息。判决生效后,两人未履行法律义务。后银行向法院申请执行,虽经法院多次督促,两被告以没钱为由仍然拒不履行,法院遂对该抵押房屋进行拍卖,并要求两被告搬出该房屋。两被告声称这是全家在苏州的唯一房产,法院不能将其房屋拍卖抵债。为了保障金融债权实现,维护申请执行人的合法权益,同时考虑到两被告居住在该房屋,法院给出6个月的宽限期,要求其搬出该小区的房屋。宽限期过后,林某、连某夫妇仍然无动于衷,其间甚至从老家接年迈的母亲同住,对抗法院执行。  

法院对林某、连某夫妇发布了迁让公告,要求其在限定时间内搬出,但是这对夫妇仍然“赖住”豪宅,多次拒绝执行判决,园区法院遂拘传了连某,并责令其15日内必须迁出住所,否则将进行强制迁出房屋的措施。但林某、连某夫妇仍然我行我素,依然心安理得继续住豪宅。法院对林某、连某夫妇进行了强制迁出房屋行动,通过专业的搬家公司,将其除纳入评估拍卖范围之外的资产进行整理、封箱打包后运送到为其安置的临时住所里,成功进行了迁让,有效震慑了拒不履行法律义务的“老赖”。  

对安置费讨价还价  

武某以名下的近200平方米的房子为抵押向银行贷款120万元,期限为一年,但是因为生意经营不善。导致逾期未能归还本金和利息。银行诉至法院,要求武某等归还本金和利息,后武某没有按判决归还本金及利息。  

依照法律规定,法院将其抵押的房产进行司法拍卖以清偿债务。执行法官至该房产对武某送达执行公告,并告知武某在规定时间内搬离房屋,考虑到该房产为武某名下唯一房产,银行同意支付武某20万元的安置费用,这笔安置费后期将从房产拍卖余款中扣除,但是武某仍不同意搬离。  

由于武某拒不配合,执行干警赶赴这处房产进行强制清场,武某一开始说不搬离,没地方搬,后在法官的劝解下,武某开始就安置费的问题和法官讨价还价,认为20万元太少,不够买房子,要50万元才够用,法官对其释明法律,并告诉武某如果继续占住房屋,依照法律法院将对其进行拘留惩罚。后来在亲友的劝解下,武某同意马上搬离该房屋。  

确有困难安置适当照顾 

吴某与银行签订了个人住房借款合同,约定由银行借款给吴某57万元,吴某每月还款3777元,分240个月还清。同时,合同还约定借款人不按照合同要求按时足额偿还本息或其他应付款项即构成违约,银行有权宣布贷款立即到期。吴某因经济状况不佳,已经连续6期以上逾期未还,银行遂将吴某起诉至园区法院。最终法院判令吴某在判决生效之日起7日内,还清所欠银行本息共计51万元,如果吴某未足额履行还款义务,银行有权以吴某抵押的房产折价或以变卖、拍卖所得价款在57万元范围内优先受偿。  

法官了解到吴某除固定收入以外没有其他经济来源,再加上被执行人还有三个孩子正在上学,经济压力较大。而且被执行人态度较好,积极配合法院执行工作,最终,法院将吴某抵押房产顺利查封拍卖,并酌情提高用于吴某一家安置费费用,帮助吴某一家渡过难关。  

“唯一住房”执行难是司法实践中的大难题。2004年最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”  

该条款只提到了“生活所必需的”,而非“唯一一套”。“唯一一套”和“生活所必需的”存在很大区别,只有一套不一定是“生活所必需的”,有两套房屋如果其扶养家属人数较多也可能是生活所必需的。然而在司法实践中,“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋”往往是被执行人的“唯一住房”。由于标的物是房屋,要想将房屋“变现”,就必须采取折价、拍卖、变卖三种方式,根据上述“可以查封,不得拍卖、变卖或者抵债”规定,既然只能查封,不能“变现”,那结果就是无法执行,长此以往,“唯一一套房”不能强制执行的说法就流传开来,很多被执行人拿着“唯一住房”为借口,阻碍执行、抗拒执行。  

2015年5月,最高人民法院发布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中明确了四种“唯一住房”可以执行的情形。  

一是对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活的必需的居住房屋的。比如被执行人是一位老人,虽然被执行人名下仅有一套房,但被执行人的儿子名下有许多房,足以保障被执行人的生存。  

二是执行依据生效之后,被执行人为逃避债务而转让他名下的其他房产的。被执行人原本名下就有房产,甚至有多套房产,在执行依据生效之后,被执行人为了逃避债务,通过房屋买卖转让、转移自己名下的房产,造成了名下只有“唯一住房”的假象。这类情形就属于“唯一住房”可以执行的情形,因为被执行人的上述行为目的是为了逃避债务的履行。  

三是申请执行人按照当地廉租住房保障的面积、标准,为被执行人以及所抚养家属提供了可供居住的房屋。比如按照当地廉租住房保障面积标准提供临时的周转房。同时,该规定还提供了一个选择性的方案,或者是申请执行人同意按照当地房屋租赁市场平均的租金标准,从该房屋的变价款中扣除5至8年租金的。这实际上是建立了一个激励配合执行的机制。  

四是如果执行依据本身就是交付居住的房屋,那么法院必须按照执行依据所确定的内容执行。但是考虑到被执行人需要另外租房子,可能要有一个周转期,所以给予3个月的宽限期,在强力打击失信行为的同时仍然维护了被执行人及其家属基本权利,不至于其无家可归。  

以上案件中,法院在对涉“唯一住房”案件的执行工作中,结合案件特点,采取强制执行和柔性执行相结合的工作方法,有效化解了“唯一住房”执行难问题。  

一是划拨安置费用,保障后续生活。无法得到有效安置是“唯一住房”腾让案件中的最大阻力。针对房产查封拍卖后,被执行人无家可归的情况,园区法院从拍卖所得款项中拨付一部分作为被执行人的安置费用,用于被执行人在过渡期内自行购买或租赁房屋。  

二是集中清场强制腾让,树立司法权威。部分被执行人原本拥有房产,甚至有多套房产,执行依据生效之后,为逃避债务而转让、转移自己名下的房产,营造“唯一住房”的假象,利用法律规定本身存在的漏洞,以名下只有一套因生活必需的住房为由,为规避执行披上“合法”外衣。在查明事实的情况下,法院将采取集中清场等强制措施,对被执行人的“唯一住房”进行腾让,保障申请人债权兑现。  

三是加强典型案例宣传,提升威慑力。选取具有典型教育意义的“唯一住房”执行案件,邀请电视台等媒体现场跟踪报道,实时直播执行画面,并邀请法官现场说法;执行完毕后,对执行案件进行梳理总结,编写典型案例,对法律和裁判结果进行释明,通过报刊杂志、门户网站以及微信微博等进行宣传,营造全社会懂法守法的良好氛围。  

四是因案而异,灵活变通执行手段,践行以人为本。针对被执行人名下“唯一住房”面积小、位置偏、商业价值低、内有老人小孩或者患病家属居住的情况,无法实现“唯一住房”拍卖抵债或采取“以大换小”方式履行欠款,法院将不再对其“唯一住房”进行拍卖,并向申请执行人释明其应承担的商业风险和法律风险,终结执行。